Guide pratique
Nouveau copropriétaire : ce qu'il faut savoir et faire en 2026 (France, Belgique)
Acheter un appartement en copropriété, c'est rejoindre des propriétaires qui ont déjà voté leur budget et leurs travaux, et parfois engagé des procès. Voici ce que vous devez recevoir avant de signer, ce qui change le jour de la vente et ce qu'il faut faire dans les premières semaines, en France et en Belgique, d'après les textes en vigueur le 03/11/2026.
Mis à jour le 03/11/2026· L'équipe Move On · Rédigé avec l'aide de l'IA, sources vérifiées
En bref
En France, l'acheteur d'un lot reçoit au plus tard à la signature de la promesse le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées des 3 dernières années, la fiche synthétique, les charges payées par le vendeur sur les 2 derniers exercices, la part du fonds de travaux, le carnet d'entretien et le plan pluriannuel de travaux ou son projet, et son délai de rétractation de 10 jours ne commence qu'une fois les principales pièces reçues. Le jour de la vente, la provision du budget déjà exigible reste au vendeur, mais chaque appel de fonds exigible après la vente est pour vous, même pour des travaux votés avant votre arrivée ; viennent ensuite l'assurance responsabilité civile obligatoire, vos coordonnées à donner au syndic et l'assemblée générale annuelle, convoquée au moins 21 jours avant, où vous votez avec autant de voix que de tantièmes. En Belgique, l'article 3.94 du Code civil impose six informations du syndic avant le compromis ou l'offre d'achat (15 jours pour répondre), puis une mise à jour demandée par le notaire avant l'acte (30 jours), et l'acte de base forme avec le règlement de copropriété les statuts de l'immeuble.
Avant de signer : les pièces que vous devez recevoir (France)
En France, l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation fixe la liste des pièces remises à l'acheteur d'un lot, dans un immeuble à usage total ou partiel d'habitation. Elles arrivent au plus tard à la signature de la promesse de vente ; sans promesse, l'essentiel est joint au projet d'acte. Elles peuvent vous être envoyées par voie électronique, si vous l'acceptez expressément.
| Pièce | Ce que vous y lisez | Bon à savoir |
|---|---|---|
| Règlement de copropriété et état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés | La définition des lots et leurs quotes-parts de parties communes, la répartition des charges, ce que l'on peut faire dans les parties privatives et communes | En Belgique, l'acte de base et le règlement de copropriété jouent ce rôle |
| Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années | Les décisions votées : budget, travaux, procédures | Non exigés si le vendeur n'a pas pu les obtenir du syndic, ni pour un lot annexe vendu seul (cave, parking) |
| Fiche synthétique | Nombre de lots, chauffage, ascenseurs, charges courantes et exceptionnelles, dettes fournisseurs, impayés, montant du fonds de travaux | Le syndic la met à jour chaque année |
| Informations financières | Charges payées par le vendeur sur les 2 derniers exercices, sommes que vous pourriez devoir au syndicat (une avance de trésorerie, par exemple), état global des impayés et des dettes fournisseurs, part du fonds de travaux du lot et dernière cotisation du vendeur | En pratique, le document appelé « pré-état daté » les rassemble : voir l'encadré ci-dessous |
| Carnet d'entretien | Les travaux réalisés, les contrats d'entretien (chauffage collectif, par exemple), l'assurance de l'immeuble | Le syndic le tient à jour |
| Notice d'information | Vos droits et obligations de copropriétaire, le fonctionnement du syndicat | Son contenu est fixé par arrêté |
| Conclusions du diagnostic technique global, s'il existe ; plan pluriannuel de travaux adopté, ou à défaut son projet | Les travaux des 10 prochaines années, leur coût estimé et leur calendrier | Le projet de plan est obligatoire depuis le 01/01/2025 dans les immeubles d'habitation (en tout ou partie) réceptionnés il y a plus de 15 ans, sauf si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur 10 ans |
| Dossier de diagnostic technique et superficie dite loi Carrez | DPE, plomb, amiante, électricité et gaz de plus de 15 ans, état des risques, et d'autres diagnostics selon la situation du bien ; surface privative du lot | Si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, vous avez un an après l'acte pour demander au juge une baisse du prix |
Pré-état daté ou état daté ?
Le « pré-état daté », réclamé en pratique au syndic avant la promesse, n'a d'existence ni légale ni réglementaire : c'est la réponse du ministère du Logement à une question écrite, en 2015. À ce stade, la loi exige les informations financières du tableau. L'état daté, lui, est établi par le syndic seul, à la demande du notaire ou du vendeur, avant la vente : ce que le vendeur doit au syndicat, ce que le syndicat lui doit, et ce qui sera à votre charge (provisions pas encore exigibles, avances de trésorerie à reconstituer). Son prix est plafonné à 380 € TTC et facturé au vendeur.
Votre délai de rétractation de 10 jours ne démarre pas tant que vous n'avez pas reçu la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux et les informations financières : il court alors à partir du lendemain de leur réception (article L721-3). Mais la loi impose ces pièces à la promesse, pas à l'offre d'achat : demandez-les dès la visite. C'est avant l'offre qu'elles pèsent sur le prix.
Le jour de la vente : qui paie quoi (France)
Le syndic doit être informé du changement de propriétaire dès la signature chez le notaire : par le notaire, le vendeur ou vous-même, de préférence par lettre recommandée, avec vos nom, prénoms, domicile et, si vous l'acceptez, votre adresse électronique. À partir de cette notification, les provisions pour charges et les appels de fonds pour travaux vous sont réclamés, indique l'ANIL.
Si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire envoie au syndic un avis de mutation par lettre recommandée, dans les 15 jours du transfert de propriété. Le syndic a alors 15 jours pour faire opposition au versement des fonds et obtenir ce que doit le vendeur (article 20 de la loi du 10/07/1965).
| Dépense | Qui la paie | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|---|
| Provision du budget prévisionnel déjà exigible le jour de la vente | Le vendeur | Elle est exigible le 1er jour de chaque trimestre, ou de la période fixée par l'assemblée générale |
| Appels de fonds hors budget, dont les travaux votés | Celui qui est copropriétaire le jour où ils sont exigibles | Un appel émis après la vente est pour vous, même si les travaux ont été votés avant et ne sont pas commencés |
| Régularisation annuelle des charges (trop ou moins perçu) | Celui qui est copropriétaire le jour où l'assemblée approuve les comptes | Vous pouvez donc recevoir, ou payer, l'écart d'un exercice commencé avant votre achat |
| Cotisations déjà versées au fonds de travaux | Le vendeur les a déjà payées : elles restent au syndicat, attachées au lot | Pas de remboursement au vendeur ; l'acte peut prévoir que vous lui remboursiez les sommes pas encore affectées à des travaux, en plus du prix |
| État daté | Le vendeur | Plafonné à 380 € TTC |
| Part du vendeur dans un emprunt collectif de la copropriété | Le vendeur, sauf accord | Elle devient exigible à la vente ; un accord entre le vendeur et vous peut vous transmettre l'obligation de rembourser |
Une autre répartition écrite dans la promesse ou l'acte (« le vendeur paiera le ravalement voté ») ne vaut qu'entre le vendeur et vous. Elle ne s'impose pas au syndic, rappelle Service-Public : il réclamera la somme au copropriétaire du moment. Faites-la rédiger par le notaire, ou intégrez-la au prix.
Les premières semaines : six gestes (France)
Vous êtes désormais membre du syndicat des copropriétaires : il réunit tous les copropriétaires et décide en assemblée générale. Le syndic, lui, gère l'immeuble et exécute ces décisions. Voici, dans l'ordre, ce qui vous revient.
- 1Donnez vos coordonnées au syndicCommuniquez-lui votre domicile et votre adresse électronique : les notifications sont valables à la dernière adresse que vous lui avez donnée (article 65 du décret du 17/03/1967). Les convocations aux assemblées partent par voie électronique, sauf si vous demandez à les recevoir par courrier recommandé.
- 2Demandez l'accès à l'espace en ligneUn syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de gestion de l'immeuble et des lots, sauf si l'assemblée l'en a dispensé (article 18 de la loi du 10/07/1965). La fiche synthétique en fait partie.
- 3Vérifiez votre assuranceTout copropriétaire doit être assuré en responsabilité civile. Le contrat d'assurance habitation du vendeur vous est transféré automatiquement à la vente ; vous pouvez le résilier ensuite, l'assureur aussi. Les parties communes relèvent du contrat multirisque que le syndic souscrit au nom de la copropriété.
- 4Contrôlez le premier appel de fondsRapprochez-le de l'état daté : provision du budget pour la période, cotisation au fonds de travaux (appelée en même temps, au moins 5 % du budget prévisionnel, et au moins 2,5 % des travaux du plan pluriannuel s'il est adopté), échéances des travaux votés. Une provision exigible avant la vente reste due par le vendeur.
- 5Préparez la première assemblée généraleElle se réunit au moins une fois par an, au plus tard 6 mois après la fin de l'exercice. La convocation arrive au moins 21 jours avant, avec l'ordre du jour, les documents et un formulaire de vote par correspondance, à faire parvenir au syndic au plus tard 3 jours francs avant la réunion. Vous pouvez aussi donner un pouvoir écrit à la personne de votre choix, copropriétaire ou non, mais pas au syndic ; la visioconférence n'est possible que si l'assemblée en a voté les moyens techniques. Pour faire voter une question, écrivez au syndic en recommandé avant l'envoi des convocations.
- 6Pensez au conseil syndicalIl assiste le syndic et contrôle sa gestion : comptes, contrats, budget. Ses membres sont élus par l'assemblée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Pour vous présenter, prévenez le syndic avant l'envoi de la convocation, ou portez-vous candidat en séance.
Vos voix à l'assemblée
Vous votez avec autant de voix que de tantièmes de parties communes attachés à votre lot : 100 millièmes donnent 100 voix, soit 10 % du total, dans l'exemple de Service-Public. Les travaux de conservation de l'immeuble se votent à la majorité des voix exprimées (article 24) ; l'élection du syndic et du conseil syndical, comme l'adoption du plan pluriannuel de travaux, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25).
Les pièges à repérer, avant l'offre si possible (France)
Ces points se cherchent dans les pièces du premier tableau : procès-verbaux, informations financières, fiche synthétique, plan de travaux.
- Des travaux votés mais pas encore appelés : chaque appel exigible après la vente sera pour vous. Relevez le montant, l'échéancier et la clé de répartition.
- De gros travaux à venir, pas encore votés : ravalement, toiture, ascenseur, chaudière collective. Cherchez-les dans le plan pluriannuel ou son projet, le diagnostic technique global et les résolutions rejetées ou reportées.
- Un fonds de travaux faible face à ces travaux : la part de votre lot figure dans les informations financières.
- Des procédures en cours : les procès-verbaux disent qui plaide contre qui ; l'état daté en précise l'objet et l'état, mais il arrive tard, avant l'acte de vente.
- Des impayés : l'état global des impayés de charges et des dettes fournisseurs, et la fiche synthétique. Une annonce doit aussi mentionner les procédures liées aux difficultés financières de la copropriété.
- Un emprunt collectif en cours : la part du vendeur devient exigible à la vente, sauf accord pour vous la transmettre.
- Un règlement qui contredit votre projet : usage du lot, activité professionnelle, location, travaux qui touchent aux parties communes.
Les décisions votées avant votre achat s'imposent à vous : pour en contester une en justice, il faut avoir été copropriétaire le jour de l'assemblée, avoir voté contre ou été absent, et agir dans les 2 mois de la notification du procès-verbal (Service-Public). Un doute sur une clause, une procédure ou un partage de charges : posez la question au notaire avant de signer, ou gratuitement à l'ADIL de votre département. Ce guide résume les textes, ce n'est pas un conseil juridique.
En Belgique : l'article 3.94 et l'acte de base
En Belgique, la copropriété forcée relève du livre 3 du Code civil, en vigueur depuis le 01/09/2021. L'acte de base et le règlement de copropriété forment les statuts de l'immeuble, passés par acte authentique (article 3.85). L'acte de base décrit l'ensemble immobilier, les parties privatives et communes, et fixe la quote-part de parties communes de chaque partie privative ; le règlement de copropriété dit les droits et obligations de chacun et la façon de répartir les charges.
S'y ajoute un règlement d'ordre intérieur, établi sous seing privé : convocation, fonctionnement et pouvoirs de l'assemblée générale, nomination du syndic, période annuelle de quinze jours de l'assemblée ordinaire. Ni les statuts ni ce règlement ne figurent dans la liste de l'article 3.94 : demandez-les aussi.
| Moment | Ce que vous recevez | Délai |
|---|---|---|
| Avant le compromis, l'offre ou la promesse d'achat (article 3.94, § 1) | Par le notaire, l'agent immobilier ou le vendeur : fonds de roulement et de réserve, arriérés du vendeur, appels de fonds votés pour le fonds de réserve, procès en cours, PV des 3 dernières années et décomptes de charges des 2 dernières, dernier bilan approuvé | Le syndic répond sous 15 jours ; sinon, les parties sont averties de sa carence |
| Avant l'acte authentique (§ 2) | Par le notaire, sur demande recommandée : dépenses, appels de fonds, travaux urgents, frais d'acquisition de parties communes et dettes de litiges décidés avant la vente mais réclamés après | Le syndic répond sous 30 jours ; sinon, le notaire avise les parties |
| Après l'acte (§ 3) | Le notaire informe le syndic de la date de l'acte, du lot, et de l'identité et de l'adresse du nouveau propriétaire | Dans les 30 jours |
Qui paie quoi ? Sauf clause contraire, vous supportez les dettes du § 2, et les charges ordinaires dès que vous pouvez jouir des parties communes. Si une assemblée se tient entre le compromis et l'acte, vous payez aussi les charges extraordinaires et les appels de fonds qu'elle décide, si vous disposiez d'une procuration pour y assister. Les frais de transmission des informations sont à charge du vendeur ; sa part du fonds de réserve reste à l'association, et sa part du fonds de roulement lui est remboursée puis appelée chez vous (article 3.94, §§ 4 et 5).
À l'assemblée générale, vous avez autant de voix que votre quote-part dans les parties communes. La convocation arrive au moins quinze jours avant, par envoi recommandé, sauf si vous avez accepté par écrit un autre moyen (article 3.87).
Suisse, Luxembourg, Monaco
En Suisse, on parle de propriété par étages (PPE), régie par les articles 712a et suivants du Code civil suisse : les règles diffèrent de celles de la France et de la Belgique, et le Conseil fédéral a adopté le 13/05/2026 un message pour les moderniser. Pour le Luxembourg et Monaco, notre guide sur les PV d'assemblée générale résume les règles locales.
Agents, investisseurs, marchands de biens : Analyse avant offre
Un particulier lit un dossier de copropriété. Un agent immobilier, un investisseur ou un marchand de biens en lit des dizaines, et le risque reste le même à chaque fois : laisser passer la ligne qui change le prix.
Analyse avant offre de Move On lit les pièces avec une consigne fixe : elle cherche toujours les mêmes choses, dans le même ordre. La fiche sort au même format pour chaque bien : chiffres clés, travaux votés et à venir, procédures, finances du syndicat, points rouges, questions à poser au vendeur, au syndic et au notaire. Chaque information renvoie à sa page, et la fiche liste ce qu'elle n'a pas trouvé.
Pour une agence, la même fiche aide à répondre aux questions des acquéreurs et à préparer le dossier ; pour un investisseur ou un marchand de biens, la version automatique envoie les chiffres clés dans le business plan. Deux versions : la consigne et le modèle de fiche dans l'outil d'IA que vous avez déjà (projet partagé), ou une fiche créée seule dans Google Drive, Docs et Sheets. Dans les deux cas, la consigne est calibrée sur 3 de vos dossiers passés.
- L'offre, le prix et la décision d'acheter restent les vôtres. La fiche signale, elle ne conclut pas.
- Vous relisez chaque fiche : l'IA peut rater un point, comme une lecture humaine pressée.
- Aucun avis juridique : un point rouge se vérifie avec le notaire.
- La version automatique tourne sur Google Workspace (Drive, Docs, Sheets), pas sur Microsoft 365.
Le prix d'Analyse avant offre
En option d'un autre produit Move On : 490 € HT de mise en place, par exemple avec Visite dictée (1 190 € HT), qui note vos visites à la voix. Dans le Pack Marchand de biens : 3 produits (Factures rangées, Visite dictée, Analyse avant offre) pour 2 900 € HT de mise en place, avec un seul Suivi à 149 € HT par mois. Analyse avant offre ne se vend jamais seule. Version automatique, avec la fiche créée seule depuis le dossier Google Drive du bien : 900 € HT de plus. En 2 jours avec un autre produit, 1 semaine en version automatique. Pilote de 2 semaines à 490 € HT, avec un critère écrit avant de commencer : sur 3 de vos dossiers passés, la fiche retrouve tous les points que vous aviez relevés vous-même. Si le critère n'est pas atteint à la fin du pilote, vous ne payez pas la mise en place.
Pour aller plus loin
- Analyser les PV d'assemblée générale avant d'acheter →La méthode de lecture, les points rouges et quatre façons de lire un dossier, avec leurs prix.
- Copropriété en Belgique : les documents avant d'acheter →L'article 3.94 pièce par pièce, qui les demande, les délais et la lecture.
- IA pour marchand de biens : usages, outils et prix →Factures, visites, PV d'AG, business plan : où l'IA aide, et où elle doit s'arrêter.
- Analyse avant offre : la démo et le prix →La démo sur données fictives, ce qui est livré, le prix, le pilote et les questions fréquentes.
- Les produits pour les agents et investisseurs immobiliers →Les visites notées à la voix et les dossiers lus avant l'offre, chacun avec sa démo et son prix.
- Pack Marchand de biens →Factures rangées, Visite dictée, Analyse avant offre : un seul projet, un seul Suivi.
